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莫里斯戴维斯:“投资美国房产,这辈子可能再也不会出现这样的好机会了!”

美国房价下跌的空间已经很有限。威斯康星-麦迪逊大学的房地产经济学教授莫里斯戴维斯(Morris Davis)指出,对于美国的投资者,这辈子可能再也不会出现这样的好机会了。

 金融危机已经过去了两年半的时间,几乎所有在金融危机时遭受投资者厌弃资产都出现了不同程度的反弹,有的甚至创出历史新高。然而,唯独房地产这个金融危机的罪魁祸首却是个例外。

从2006年时期的顶峰至今,美国房地产的价格已经大约下跌了29%。根据巴克莱资本提供的数据,今年1月份的美国成屋销售待完成指数下滑2.8%,而这一指数在去年12月份曾大幅下滑3.2%。

另外全美地产经纪人协会(National Association of Realtors)公布的数据显示,美国1月NAR季调后的成屋销售录得意外增长,但房价却跌至近九年低点。从以上数据看来,房地产何时才能迎来复苏的春天的确还是个未知数,但是否就意味着房子理应是个烫手的山芋呢?答案或许是否定的,相反它可能还是一个最好的投资选择。

美国房价下跌的空间已经很有限。威斯康星-麦迪逊大学的房地产经济学教授莫里斯戴维斯(Morris Davis)指出,对于美国的投资者,这辈子可能再也不会出现这样的好机会了。

低利率或将引发房市反转

在华盛顿特区生活并工作的Jessie是已经获得美国绿卡的中国新移民,在被问及是否打算在美国买房时,她说本来打算在有8000美元的首次购房退税的时候买的,但是后来政策没了,就暂缓了这一打算。而且金融危机之后,美国停止了零首付的政策,这对我的买房打算也造成了一定的影响。

2009年美国出台的复苏与再投资法案(American Recovery and Reinvestment Act of 2009)规定,首次买房者在12月1日前进行购房,其退税金额提高至8000美元,后来这一政策延续至2010年11月底。政府退出对房地产市场的刺激政策的确给本来就尚未见到曙光的房地产市场再次蒙上了阴影,因此许多市场分析人士认为,当时房地产市场也因此触底。

不过,Jessie对记者表示,由于马上就要结婚,她和家人现在正打算在即使没有退税政策的情况之下买房,因为现在的贷款利率非常低,她们害怕过了这个村就没有这个店了。

巴克莱资本美国经济分析师迈克尔加蓬(Michael Gapen)在其报告中指出,无论房屋待完成数值是否下滑,目前的房屋销售情况已经相对于2010年底时政府8000美元的退税政策到期时的情况有了明显的好转。

中国房地产信息集团研究总监薛建雄在接受第一财经日报《财商》记者采访时表示,美国房地产市场中,有三个主导因素:一个就是经济情况,另一个是房屋的使用成本,还有就是房屋的贷款利率。这几方面的因素就像一个跷跷板,如果美国经济形势大好、房屋的使用成本降低、贷款利率极低这三个条件都存在的话,美国房价存在暴涨的空间。

薛建雄指出,而目前房价的暴涨机会就在于利率处于极低的水平。从2000年开始到2005年房价的上涨就由于当时利率极低,而且经济增速很快。在这个情况之下,房价就快速上涨,而买房子都是赚钱的。

在美国,由于房产税率较高导致房屋的使用成本很高,因此对于美国买房者来说,买房更像是消费而非投资。但当房市可以成为美国投资者的投资标的时,房屋需求就必然会增加,而房价也会应声上涨。

薛建雄对记者表示,一般情况,利率处于3%以下的时候,在美国买入一套房子还是有利可图的。不过也还要看经济形势,如果美国经济增长到8%以上,3%以上的利率也是可以赚钱的。

目前,促使Jessie开始考虑买房还有另外一个原因,那就是租房的成本开始上升,而买房的成本却没有上升。租金涨得厉害但是房价没涨说明现在大多数的美国人还是不愿意买房子,房价也还没有进入一个上升的通道。同时也说明现在实际收入和通货膨胀已经变高。

薛建雄同时强调,如果目前租金上涨加速的话,那很有可能在不久的将来,租房的需求将会转向购房的需求,从而带动房价的上涨。持有房屋的回报率变高的话,那房价也会上涨。

买入美国房屋等于赌注美国未来?

巴克莱的加蓬认为,随着房屋销售趋于稳定,今年预计随着失业率的降低以及消费者收入的增加,房地产市场也会有好转。现在美国房屋价格仍然处于一个底部区域,然后利率又比较低,经济成长的前景比较看好。因此现在也是一个很好的介入时机。而且从资产配置的角度来说,还是值得投资来分散风险的。

不过更多的分析师认为现在可以买入美国房子,也意味着赌美国的未来。薛建雄指出,从现在来看,美国经济还算不错。而且从一个更长远的时间来看,投资需要判断新兴产业能否带动美国迎来新一轮的经济增长周期。如果未来美国经济能实现这一点,那美国未来的房子还是很值钱的。

美国下一步还是很有希望的。从去年下半年开始美国的房地产市场已经开始有往上跑的迹象,而一些国人的投资意识也很强,比较敏感的投资人从去年下半年开始,已经开始下手,投资于美国的房地产市场。张秀华指出,如果想投资美国房地产市场的话,现在是宜早不宜晚。

不可否认,这是美国房地产市场经历了长达60的牛市后唯一的一次大幅下跌,而且种种迹象表明,房地产市场已经显露出反转的迹象。




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