沈先生前不久在亚特兰大市买的银行拍卖房产用于投资，由于是拍卖房，价格比同类型市场价格低近30%。房子位于市中心大学城附近，出租对象是学生。房子是二层楼加地下室，房龄68年，五个卧室，居住面积320平米。成交价120000，装修 10000.共投现金130000。税，保险，维修共2000美金每年， 房主付水，电，煤气600每月 （合7200美金每年），收租金2500每月（合30000美金每年）。年回报20800美金，回报率16%。房客都是学生或白领，从来不愁收不上房租。预计6年后收回成本。
假设 用于投资中国大城市如上海。买个大约60-70平方米的房子，保守估计要 1.7w-2w每平米。约120w，简单装修等花费4w，总投入约为124w. 每月房子可以出租3000元。每年房子维修，物业管理费，及其他费用一年至少约为 2000元。那么年回报率才只有0.027% 。
一般居住房产交易用现金最快要几天？
居住房产交易， 最耗时的是房契历史检查（TITLE SEARCH）。大约要7天。剩下的手续一两天可以办完。房契历史检查是由专门的房契公司执行，他们目的是确认此房产在历史上没有未解决的纠纷。当然买主可以选择不进行房契历史检查，这样风险非常大。房契历史检查结束后，一般要进行”房契保险“。万一有没有查出来的历史问题，出了以后由保险公司付。对于一般居住房产， 买主还可以要求做房屋检查，然后可以重新谈价格，这样的话交易过程就长了。一般要45-60天。
短售（Short Sale）与法拍屋（R.E.O.）的区別？
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SHORT SALE (短售)
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R.E.O. (銀行屋)
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定义
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屋主无力偿还贷款，以低於贷款之价格出售房屋
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法拍会卖不掉的房屋，银行变成所有权人
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空屋情況
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有人居住
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空屋
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屋况
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良好
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配件、设备遗失，需装修，草皮枯黄
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维修
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买卖双方可谈
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买家自付
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所有权
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原屋主
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銀行
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出售决定权
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銀行
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銀行
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底价
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从市场「用戶价」开始
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低于市场「用戶价」开始
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送件条件
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现金证明或是初步贷款批准证明
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初步银行贷款批准证明,资金证明,定金支票
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头款金额
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30% 以上
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30% 以上，6.5% ~7.5% 利率
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作业时间
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10 - 90日
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3 - 10日
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代书过户时间
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30 天
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30 天
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屋况揭露书
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提供
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95% 不提供
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赴美考察期间房产交易完成不了怎么办？
在时签下“授权律师书（Power of Attorney ）”。委托根律师或者朋友代理。注意这种情况下， 代理人对此项交易完全代理买主行事。这是一种法律授权文件，在某件事上让被授权人完全代表授权人。其签字和约定，授权人要付全部法律和经济责任。
交易现金还是用贷款？
当然卖主希望是现金。这样又实在又快。用现金一般是对投资人很有利的条件。
买居住房产订金要交多少？
一般是买方给购买意向时先交订金，然后正式交易时付全款。订金数量可以视情况而定。少则1000美金， 多则房价的10%。如由于买方原因没有成交, 定金按照双方约定的合同处理。如由于卖方原因没有成交（除不可控制因素外）买方及交易各方有权向卖方通过协商或法律途经索取赔偿。
我在美国的钱如何来管？ - 什么是“资金监管帐户”？
我们不建议把大量的钱交给个人来管。出了问题没有法律保护。
使用监管账户（ESCROW ACCOUNT），交易资金存入以过户律师名义开设的单独银行账户下，直至完成产权交割，资金才会转到卖方名下。若是在产权转移前，交易终止，则交易资金会退还给购买者。通过这样就可以保证资金不被他人挪用。此帐户安全，由美国律师工会担保，只有户主和律师有权动员。而且完全保护隐私。没有利息，所以也不必向美国国税局报告。
本人在美国没有信用记录，能部分贷款吗？
一般美国居民，用其在美国的信用贷款。现在美国银行危机，如果是信用不是十全十美，贷款非常难。
商业贷款非常难拿到。用现金一般是对投资人很有利的竞标条件。条件很好的房子竞争会激烈，很多人竞标，当然卖主希望是现金。这样又实在又快。
刚才提到如果去美国投资或者置业，在教育方面可以分区分片可以有入学的保障，我想问一下细节是怎么样的，因为中国有很多很好的学校，学生想去要有很多限制。
说到美国投资，在18岁以下，未成年人属于义务教育的范畴，到当地买房子，就可以在当地学区免费享受义务教育，不管你是哪国人。进入大学，如果是通过学生签证的机会去美国，你是外国留学生，学费相对会比较高，差不多是美国本国学生学费的8-10倍，因为你的父母并没有向美国政府交税，你的孩子无法享受美国的福利和义务教育。但是如果您的家庭在美国有投资签证，您的孩子将获得美国的独立待遇，那个时候您上学不再是留学了，而是移民和投资的身份，已经向美国纳税，您的孩子就会获得美国的义务教育，大学上学的成本也比现在降低80%。
就是说随便哪个国家的人去美国买房，子女就可以享受义务教育吗？
18岁以下，从幼儿园到高中，如果在美国购房，享受当地的义务教育。
买了房之后就可以直接享受了吗？
对。
没有绿卡也可以吗？
没有绿卡也可以。但是超过18岁到美国就学，就涉及到一个签证的问题。
18岁上大学是拥有绿卡才能正常入学是吗？
有两种，一个是拥有绿卡，或者是投资移民，子女同时获得绿卡，那个时候你的子女是以美国永久居民的身份上大学，那个时候享受美国的国民待遇。还有一种叫LE签证，是美国跨国公司经理在美国的投资项目，经理的子女在美国也同时享受美国的国民待遇，他的孩子在美国上大学，同样也只要交不超过普通国际留学生学费的20%。
假如我在美国买了房子，我卖出去的话，国家怎么征税？
首先有很多可以避税的政策，很多美国人买房子，主要的目的不是单纯为享受房屋的增值，而且为了延税。所以技术意义上来讲，任何一个美国公民，或者绿卡持有者，可以合理合法每两年最少赚50万，当然是房屋上升的趋势。如果作为一个外籍人士在美国持有房产很难证明这是第一居所。但是有一个政策，是1031，如果您的房屋持有两年以上，不管是否是第一居所，你把它卖掉的同时，在180天之内又买了等值或者更高价值的房屋，那么您买房屋所得的资本立得的税是不用交的。如果持有两年就要卖掉的话，那就要上税了。如果你是买一个新房子在美国大概需要交4%左右的税，如果涉及贷款需要6%，卖的时候除了这些费用之后，还要付房价的6%给卖房的房地产代理人。一般比如100万，收您6万块钱，他自己挣3万，剩下的3万去发动其他的经纪人，让他们介绍谁想买房。
如果我不在美国定居的话，我投资是赚不到钱的？
赚钱取决于那个房子是否增值，我觉得只要房价增值是可以赚到钱的。
税费那么高。
作为外籍人士，税费肯定是有。
那我的钱怎么回中国？出去很简单，回来很难。
怎么出去的，怎么回来。有两种方式，这是我听说过的事情。出钱的时候，每一个中华人民共和国公民每年有5万的美元换汇额度，你有一些亲戚朋友，50万就出去了，进的时候也一样。现在中国对于境外投资是鼓励的，你可以在美国成立一个公司，将来赚了钱从公司的帐户打回来就可以了。
资本向下的外汇不允许流动，是对外可以，对内不行。外管局11号文、49号文、75号文，这三个文件05年、06年发的，很明确地规定，比如我是美元，即使是我个人资产，如果我要进国内的话，一样不行。
你可以在美国当地成立LLC，在一些比较宽泛的开发区和保税区，成立外商投资的企业，然后进来。